Location courte durée vs location longue durée : quel modèle choisir pour optimiser votre investissement immobilier?
L’investissement locatif demeure en 2025 un levier privilégié de constitution de patrimoine et de génération de revenus. Dans ce contexte, deux grandes stratégies s’opposent : la location courte durée (LCD), souvent mise en œuvre via des plateformes comme Airbnb ou Booking, et la location longue durée (LLD), modèle classique connu pour sa stabilité. Si la location courte durée séduit par sa rentabilité potentiellement supérieure, la location longue durée rassure par sa simplicité de gestion. Cet article vous propose une analyse approfondie des deux modèles, de leurs avantages et inconvénients respectifs, ainsi que des implications fiscales et juridiques, afin de vous aider à choisir la stratégie la mieux adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
Rentabilité : pourquoi la location courte durée attire les investisseurs
La location courte durée se distingue principalement par son potentiel de rentabilité élevé. En effet, un logement loué à la nuitée peut générer des revenus bien supérieurs à ceux d’une location traditionnelle. Par exemple, dans une zone tendue ou touristique, un appartement qui se louerait 1 000 euros par mois en location longue durée peut facilement produire entre 2 000 et 3 000 euros de chiffre d’affaires mensuel en courte durée, à condition de maintenir un bon taux d’occupation.
Cette rentabilité accrue s’explique aussi par la flexibilité tarifaire dont dispose le propriétaire. Il peut ajuster ses prix selon la saison, la demande locale ou encore des événements particuliers. Cette capacité d’adaptation permet de maximiser les revenus, ce qui est impossible en location longue durée, où le loyer est encadré et fixe pour toute la durée du bail.
Un autre avantage non négligeable de la location courte durée est la quasi-absence de risques d’impayés. En effet, les voyageurs règlent leur séjour avant leur arrivée via des plateformes sécurisées. À l’inverse, la location longue durée expose à des impayés, avec des procédures d’expulsion souvent longues et complexes.
Gestion : une implication plus forte en location courte durée
Si la location courte durée offre un rendement supérieur, elle requiert également une implication plus importante. Chaque départ de locataire implique un ménage, la remise en état du logement, et souvent un accueil personnalisé. La logistique est donc plus lourde que dans le cadre d’un bail classique, où le bien est occupé de façon continue.
Cependant, il existe une solution efficace pour alléger cette charge : faire appel à une conciergerie spécialisée. Ces prestataires prennent en charge l’intégralité de la gestion du bien (accueil, ménage, maintenance), moyennant une commission de 20 % en moyenne sur les revenus générés. Ainsi, le propriétaire peut bénéficier de la rentabilité de la location courte durée tout en conservant du temps et de la sérénité.
Fiscalité : les avantages du meublé à courte et longue durée
La fiscalité constitue un levier majeur dans l’optimisation d’un investissement immobilier. Sur ce point, la location meublée, qu’elle soit courte ou longue, bénéficie d’un cadre fiscal bien plus avantageux que la location nue traditionnelle.
En location longue durée nue, les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire peut déduire certaines charges, mais les possibilités d’optimisation restent limitées. Le déficit foncier ne peut être imputé que dans la limite de 10 700 euros par an, et la rentabilité fiscale reste modérée.
À l’inverse, la location meublée (qu’elle soit courte ou longue durée) relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Sous le régime micro-BIC, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés), mais ne peut déduire aucune charge réelle. En revanche, le régime réel permet la déduction de toutes les charges d’exploitation ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Cette possibilité d’amortir son bien conduit souvent à un résultat fiscal nul, et donc à une exonération d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Le statut LMNP réel devient ainsi un outil fiscal puissant pour optimiser la rentabilité nette.
Concernant la plus-value à la revente, les règles varient. En LMNP, le régime des plus-values des particuliers s’applique, avec une exonération totale de l’impôt après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans. Surtout, les amortissements passés ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui constitue un avantage considérable. En LMP, en revanche, la plus-value est calculée selon le régime des professionnels, avec réintégration des amortissements, sauf en cas d’exonération possible après 5 ans d’activité et si les recettes restent inférieures à 90 000 euros.
Réglementation : l’impact croissant de la loi Le Meur sur la location courte durée
La loi Lemeur, adoptée fin 2024, vient encadrer plus strictement la location meublée touristique. Elle prévoit notamment une réduction de l’abattement fiscal en micro-BIC pour les meublés non classés, la possibilité pour les communes de limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an, et un pouvoir renforcé donné aux assemblées générales de copropriété pour interdire la location courte durée par un vote à la majorité des deux tiers.
Face à ces restrictions, certains investisseurs envisagent des alternatives pour continuer à bénéficier de la fiscalité avantageuse du meublé sans entrer dans le champ d’application de ces contraintes. Parmi ces solutions figurent la location meublée longue durée avec un bail mobilité (1 à 10 mois), la demande de classement du logement en meublé de tourisme pour bénéficier d’un abattement de 50 %, ou encore l’investissement dans des zones non soumises à autorisation de changement d’usage.
Conclusion
La location courte durée présente un potentiel de rentabilité très supérieur à celui de la location longue durée, à condition de bien maîtriser les contraintes de gestion et le cadre juridique. Grâce au régime fiscal du LMNP réel, elle permet souvent de neutraliser la fiscalité pendant plusieurs années, tout en maximisant les revenus. Cependant, elle suppose une vigilance accrue face à une réglementation en constante évolution. La location longue durée, quant à elle, reste plus stable, moins chronophage, mais moins optimisable fiscalement. Le choix entre les deux dépendra donc de la capacité de gestion, des objectifs financiers et du profil fiscal de chaque investisseur.
Sources
